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            2019年,房地產仍是創造財富的最好辦法之一

            2019-04-25 19:23:36
            indolly移民
            828

            "先知先覺者大口吃肉,后知后覺者啃點骨頭,不知不覺者則必須最后掏錢、割肉!這是風險投資市場永遠顛撲不破的鐵律!"這是中國“股神”楊百萬的"名言"。

            這句話同樣適合海外房產投資市場,即使美國也至少有30%的億萬富豪是從房地產中產生的,中國的比例至少翻番。不可否認,房地產是創造財富的最好辦法之一。

            房價是由市場的供需關系來決定,位置才是真正的稀缺資源。在當今地產市場復蘇期中,我們該如何選擇海外房產?

            海外置業正火熱

            多元的投資世界里,陷阱與機遇并存,順勢而為,可保你立于不敗。

            關于全球資產配置,對于大多數人來說,已經不再是一個陌生的詞匯了,通俗的講,就是在全球范圍內,購買并持有各種資產。“雞蛋不要裝在一個籃子里”,這一古老的中國智慧論也適用于當前資本的全球配置。數據顯示,資產配置決定財富管理的成敗,財富管理90%的績效是由資產配置決定的。

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            莎士比亞的《威尼斯商人》中安東尼奧也有著這樣相同的理念,他在劇中有這樣一幕自白:“不,相信我 ,感謝的命運,我的買賣的成敗并不完全寄托在一艘船上,更不是依賴著一處地方,我的全部財產,也不會因為這一年的盈虧而受到影響,所以我的貨物并不使我憂愁。”

            很多投資人把所有的資產都投資在國內,海外資產為零,一旦中國經濟蕭條,人民幣貶值趨勢形成,你所有的人民幣資產都會貶值,風險處于不可控狀態;如果你配置了海外資產,人民幣貶值歐元升值,此消彼長,不管情況怎么變,你的資產損失都不大,這就是風險對沖。

            由于國內過高的物業價格,中國房地產的租金回報顯得有些微不足道,在這種環境下,熱愛房產的中國人紛紛把目光投向了海外市場。

            最近幾年顯示國內高凈值人群都開始選擇海外置業,手里有一些資金的人,也跟隨著這些高凈值人群的腳步,投身于投資海外房產的浪潮中。

            海外置業人士有三大類:▼

            第一種是持續觀望至今沒有進行房產投資的人;

            第二種是早期買了房產賺的盆滿缽滿的投資者;

            第三種是雖然買了房產,但是一直處于焦慮狀態,覺得自己可能買錯了,或者錯過了好的機會。

            什么是真正的“價值投資”?

            價值投資顧名思義,就是買低于本身內在價值的投資品,但是在實際操作中,有時候可能會落入價值陷阱。

            如果你看到一個房子賣的特別便宜的時候,你的第一反應也是想問:為什么這個房子賣的這么便宜?只有搞清楚了這個房子便宜的真正原因,你才能判斷這到底是不是價值投資的機會。如果你悟性夠高,那么就會明白這里面最關鍵的一個因素就是“賣家行為”,這是價值投資機會的根本來源。

            海外投資重點

            1、拋棄“中國房地產投資觀念”

            中國式買房思維在國外還依然奏效嗎?

            貪圖性價比不一定都是好貨!

            既然是投資,那么符合自己投資能力的是必然考慮的,但是不代表為了投資去挑一個便宜的,就自認為是“性價比”!所謂性價比,必然是具備一定投資潛力,又符合一定的價格標的,這一類的投資標的,真的是不太多!

            而我們可以選擇的范圍,必然是相對性價比合理,絕對不要因為便宜,而去選擇一個幾乎沒有投資價值的房產項目。說到底,不要被便宜的廣告給輕易忽悠了,自古便宜無好貨,好貨自然不便宜,在海外投資市場,這幾乎是一個鐵律!

            臨近地鐵商場就一定好嗎?

            這或許是中國人購房的一個傳統習慣,認為出門就是軌道交通或者餐廳、超市、大商場,這個樓盤一定具備升值潛力。事實真是這樣嗎?

            也許在中國是,但是在投資海外未必,不可否認傳統中國式買房思維,無論歐美,日本還是泰國,當地人也都喜歡交通便捷,出行便利的,但是區別在于,他們更看重的是住宅區域是否私密?是否安靜?是否人流不那么雜亂?是否適合居住?在許多歐洲國家的富人區里,甚至于他們對于軌道交通幾乎沒有太大需求的,但是那些高端住宅的漲幅潛力遠遠超過地鐵隔壁的所謂“地鐵房”。

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            請記住, 我們是投資海外,不是自住海外! 您的選擇需要滿足的是當地需求,而不是你的需求,你的需求是什么?是“投資潛力”!

            “富人買房看地段和品質,考慮環境是否夠檔次”、“普通人買房看地鐵價格,考慮是否會爛尾”,這句話可以反映出成熟投資者心態和普通人的差異化,所以要學會改變傳統中國式思維去投資海外,降低自己的風險,盡可能地尋覓到海外的潛力樓盤。

            2.緊跟宏觀經濟及產業和人口走向

            盡管房地產交易看起來很容易,但是最有利可圖的機會卻很難讓人把握,你要學會善于發現和創造機會。

            經濟強勁,消費者信心旺盛,庫存水平低,利率降低,這些宏觀經濟信號都是一個國家房地產獲利的最佳時機。

            消費者的信心和強勁的經濟令購房者感覺現在是購買的黃金時機;低利率則促使買家購買更多的房屋;低庫存水平可制造購房者的投標戰爭。

            每個城市都有自己的產業發展規劃,產業發展帶動人口的流動,人口流動的方向就是城市發展的方向,要在房產投資中最大獲益,跟著城市的產業和人口走,比在市中心的投資更易獲益,市中心投資大家都看的懂,都會把未來預期加在房價上,而新城的潛力更大。

            3.投資靠數據和邏輯,而非“博傻”

            說麥當勞是餐飲公司,不如說它是房地產巨頭,受益于當年精準的商業數據選址,麥當勞在美國消費升級、快餐業發展阻滯的大環境下,仍然是財富500強之一。

            如何投資決策,房產收益才能最大化呢 ?可以從時間、地點、產品三個維度切入。

            時間就是選準一個入市的時機,房地產價格波動是有周期的。如果在一個房地產周期的最高點入市的話,掙錢的可能性將非常小。

            地點就是地段。至少十年內,無論在哪買房,地段為王,沒有地段,一切空談。位置就是一切。地段,這是房產未來升值的最重要保障。

            產品就是房子的戶型,是僻靜的獨棟別墅還是設施方便的小戶型公寓,都要結合當地客戶的購房需求來選擇投資。

            總之,要做到對各區各地坐落分布,房價區間心中有數,這樣就沒人能夠忽悠你了,數據分析能夠在市場信號還晦暗不明的時候,對決策者的市場預判起到輔助作用;但是這樣的輔助作用是建立在數據分析團隊了解商業邏輯的基礎上才有效。

            如果一開始分析的邏輯就錯了,所有的數據分析都是無用功,甚至有害;請記住,數據分析只是更快的刀,商業邏輯才是握刀的手。

            4.把握時機,抓住需求

            投資海外房產的人士除了自身要對房產和當地市場有一定了解之外,有時候也需要抓住買房者的心理,看準需求再下手;基于某些信息不對稱或者經濟學上的代理機制,投資者如遇到以下機遇,大可抓住買房者需求果斷投資:

            資金鏈斷裂急需現金回流的商人;

            家里突遭變故急于賣房還錢的人;

            因為變故導致還不起房貸的人;

            離婚后急于賣房清算資產的夫妻;

            還不起銀行房貸急于脫手的房奴。

            5.現金流很重要

            投資海外房產不可避免要加杠桿,但是在加杠桿的時候一定要謹記一點,小心駛得萬年船,管理好自己的現金流量,杜絕資金鏈斷裂的可能性。

            不要盲目追求資本增值,在你的海外房產投資組合中除了需要配置升值空間較大的熱門地區的獨棟別墅之外,不妨同時考慮加入一些能產生現金流量的房產產品,比如投資公寓獲取租金——它可以源源不斷的為你提供租金,不僅能在未來市場好的時候,可以用于購置新的投資產品,而且還能在二手房市場不景氣的時候用于補貼現金流量差的獨棟別墅。

            6.關注房產的催化劑特質

            一般來說,房產價值是由以下三部分因素帶來的:

            房產本身的價值;

            房產帶來的盈利能力;

            成長帶來的價值;

            通常來講,房產盈利能力越強,房產價值越高,房產的盈利主要來自于房租,一般我們是通過房屋租售比率來衡量一個房子的盈利能力;租售比值越大,房產的盈利能力越強,

            7.在未來大趨勢中尋找確定性

            在做投資決策的時候,考慮要不要買某個房子,最好能夠把自己往后退十年,假設現在在2029年,從2029年往回看,你覺得這個房子值不值得買,如果是肯定的那就買,否則就別買;我們無法知道未來會怎么樣,所有的判斷都只能基于目前的信息來分析和猜測未來一個最大概率的可能性。

            雖然未來發展具有較大的不確定性,但是在以下幾個趨勢發生的概率比較大:

            人工智能快速發展,未來人類的工作將逐步被人工智能所取代;

            人類的壽命越來越長,老齡化會越來越嚴重;

            人與人之間的連接,物與物之間的連接會變得越來越高效、便捷、快速、物理距離將不再成為一個大問題。

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