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            在美國買了房哪些支出可以用來抵稅?

            2019-05-18 23:13:47
            indolly移民
            1924

            在美國買到了房子后,業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。首先,要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復雜或者擁有多處房產,自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在西雅圖,可是夏威夷有一套度假房,偶爾去住住,偶爾出租,這究竟怎么算呢?所以在這里又要科普一下房屋在稅務領域里的分類了:

            個人主要住宅(Principal Residence)

            顧名思義,只要是自己住或是一年不超過15天出租日(Rental Days),都可以當成自住房。

            第二套房(Second Home)

            IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,并且自住(Personal Days)超過14天,那么你這15天以內的租金收入 IRS 也懶得管,這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件,你的租金則需要上報到 Sch E,而相關貸款利息,房產稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦,小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數,這個,全靠自覺吧。不管怎樣,保留所有費用的“證據”一定不會錯!

            假日出租房(Vacation Rental)

            你都已經有兩套房子,第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認你可能會租出去,或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天,并且你自住天數少于14天或是租期的10%,那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致,所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

            出租房(Rental Property)

            這就是純粹的出租房了,不再需要出租日14天測試,只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

            投資房產或地產(Investment Property)

            既不出租也不自住,純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬于投資(Investment Expense)而非運營,所有房產稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是,投資相關利息(Investment Interest)抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣,其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣,受限于2%凈收入(Adjusted Gross Income,簡稱AGI)的要求。

            商業房產(Business Property)

            顧名思義,就是用于商業生意用途的房產,例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅,屬于主動運營的生意,通常不受到房地產“被動生意(Passive Activity)”的規定限制。

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            分清楚自己房產類型之后,接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的:

            房貸利息和點數(Mortgage Interest & Points)

            如果你是貸款買房,那在就會在第二年年初收到貸款利息(Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢,你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出(Mortage Interest)。通常來說,剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高,所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數(Points)也可以以類似利息方法處理,視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

            房貸保險費用 (Mortgage Insurance)

            這項優惠對美國低收入房主而言比較重要,因為他們往往無力自付高額的首付,必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險,而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額(適用于自住)。因此,一旦你的調整凈收入(AGI)高達$109,000 (夫妻納稅人)或$54,500(夫妻分開納稅或單身納稅人)則因為收入過高而不能再享受這個優待。

            房產稅 / 地稅(Property Tax)

            如果你的房子這一年自住,那么請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租,那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 費用。

            意外損失(Casualty Loss)

            這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了,房子虧損50萬,保險補償了40萬,那剩下的10萬就是你的意外損失,可以放入 Sch A 分項扣減額,經過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。

            修改裝費用(Improvement)

            例如房子買價50萬,業主自己花了20萬裝修改裝,那么房子是不是就升值了呢?而將來房子出售時業主的成本(Basis)也就提高了大約20萬,計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

            房屋節能環保裝修和改進(Residential Energy Credit)

            美國政府鼓勵納稅人節能環保,凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進,包括安裝太陽能板、節能熱水器,隔熱門窗等,可以獲得最高$1,000的稅務減免(Residential Energy Credits)優惠。稅務減免(Credits)不同于各種稅務抵扣(Deductions),它是在前期步驟計算出來的應納稅所得(Taxable Income)的基礎之上,直接減免相應稅額的項目,所以你會在1040稅表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。而商業房產基于醫療需求的改裝工程,例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗,浴缸等,都可獲得抵稅或減稅優惠。

            家庭辦公室(Home office)

            如果使用自家書房作為家庭辦公室,可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息,房產稅,水電費,保險,等一系列費用的百分比,直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你覺得追蹤這么多費用太繁瑣,IRS 也為你提供了簡單的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭辦公室費用。

            以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻,適合所有類型的房產!而接下來這些抵扣,對運營中的出租房/商業房非常重要!通常會見到 Sch E 或是公司稅表Form4562(折舊計算表)上會出現一筆可觀的折舊費用,無需現金支出卻可以抵消收入,誰能不愛!

            房屋普通折舊(Depreciation)

            折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產,即以公司名義投資的中大型房產,例如用于商業用途的寫字樓,店鋪,工業建筑等,商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產,給廣大群眾提供住宅解決了民生問題,IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬,那么2015年你可以將3.6萬(=100萬/27.5年)的折舊用于抵消你的租金收入。

            固定資產的179折舊以及獎勵折舊(179 / Bonus Depreciation)

            奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000的179折舊額。在2015年圣誕節左右政府公布這個可喜消息時,房產資產擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規定,如果你今年添置了不超過$500,000固定資產(新的或是二手),那么你可以直接當做折舊費用來抵消收入,無需計入固定資產。另外,條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持50%, 2018為40%, 2019年為30%。也就是說,如果你2015年買入一臺全新設備,價值10萬,那么你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是,獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產。

            小額固定資產添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)

            這是美國政府新出臺的固定資產規定(Tangible Property Regulation,簡稱TPR)中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置,例如購置沙發$2,000美元,是需要計入固定資產,然后按照五年折舊。可是從2015年起(嚴格意義上說是2016起)一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出,不再分多年折舊,也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算范圍。

            你可能會問,那如果我不住在美國,也不是 綠卡持有者,可是我有錢想在美國投資,稅務要怎么辦?這就回到一開始我們要解決的問題,稅務身份跟報稅有什么關系?如果你不是美國稅務公民,IRS 對你的繳稅要求稍微嚴格。其實想想也是合情合理,你若逃稅,遠在天邊他們也抓不到你,所以稅必須從源頭收起。

            以個人身份持有的房產若有租金收入,需要根據你對于這個出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來決定你的需繳稅房租最終如何計算:

            對于消極參與房屋管理的外國持有者,通俗點說就是你只管把房子租給租客,并不花時間精力去管理,維修與服務等。那么你必須使用總額法來計算,即租金收入總額的30%。

            對于積極參與房屋管理的外國持有者,IRS 認為你都那么積極參與了,應該跑不了,所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的凈額法,即應稅收入=租金收入 - 費用 (貸款利息,房產稅,維修費用,折舊,等等)。凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問,我人不在美國怎么積極參與?如果你雇傭美國的專業房產管理公司(Property Management Companies)幫你打理,記賬,你支出適當服務費,也有可能符合“積極參與”的要求。

            當然,外國納稅人也可以以公司身份持有房產,好處是公司投資的房產出現意外時個人無需承擔法律責任。公司可以使用凈額法來計算所得稅,房產投資的收入默認性質為“被動收入”,凈被動收入(Net Passive Income)會根據情況繳納公司稅和所得稅,凈被動損失(Net Passive Loss)不能與其他非被動收入(Non-Passive Income)來抵消,只能推遲到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有凈被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產之后又嫌太麻煩,IRS 還允許你選擇(Elect)以個人身份來繳稅,計算方式見上述。

            如何判斷是否非美國稅務公民,是否需要提交 1040NR 表格,這些都屬于個人所得稅范疇,講起來可以洋洋灑灑幾千字,此篇就不著重介紹了。

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