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        3分鐘帶你全面了解美國房產投資稅務知識!

        2019-05-20 17:33:57
        indolly移民
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        何謂外國人

        停留天數的計算

        持綠卡者,從進入美國那一刻,便已成為美國納稅人;歸化的美籍公民,必定是當然的美國納稅人,在稅務上被統稱為定居外國人(Resident Alien),與一般美國納稅人完全相同。

        未踏足美國的外國人,當然保留外國人(NonResident Alien)身份,但在美國只是暫時居住的外國人,只要在美國停留的時間達到183天,也有可能變成美國納稅人,也可能在稅務上成為ResidentAlien,要像美國人一般,為全世界的收入報稅。

        時限及計算方法如下:

        假如外國人一年內居住在美國183天或以上,即使沒有永久居民身分,也被視為稅務上的美國納稅人。其二,假如今年居住在美國31天或以上,而過去三年也曾在美居住,便要將今年居住的時間,加上去年居住時間的三分之一,再加前年居美時間的六分之一,若總數達183天,便自動成為美國納稅人。

        特例情況

        幾種特例情況,不被計算在居美時間內:由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年、加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船只船員在美停留等。

        外國人的免稅好處

        外國人免資本利得稅

        假如在稅務上符合外國人(Non Resident Alien)身分,在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的資本利得收入(Capital Gain),完全免付任何美國稅,銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

        外國人W-8BEN

        外國人由于沒有社會安全卡號碼,在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時,須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分,可以免銀行利息、股票利得稅等。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后須再填,否則銀行將扣除預繳稅。

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        持外國身分的父母,如果與美國公民或居民的子女,聯名開銀行或股票賬戶,子女沒有資格填寫W-8BEN表格,該賬戶就不能享受外國人免預繳稅和免收入稅的好處了。

        外國人房產收入稅

        外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付收入稅,情況與一般美國納稅人相同。

        外國人申報收入稅,稅率與美國人一樣,根據新的稅法,外國人不能享用標準減免額的優惠:

        標準減免額(Standard Deduction),美國單身納稅人可享受1.2萬美元的標準減免,已婚家庭共同報稅享有2.4萬美元標準減免。可是,外國人不能使用任何標準減免。

        因此,外國人雖然收入稅率與美國人相同,實際的稅金比美國納稅人稍高。

        外國人賣房時的收入稅

        外國人投資房地產稅例Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(簡稱FIRPTA)規定,外國人在賣屋時的增值收入視為普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。

        外國人也面對預繳稅(withholding tax)的問題,稅例上規定,假如賣屋者是外國人,而該物業不是自住和售價超過三十萬元,買家或Escrow(交易第三方公證公司)有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然后交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。

        除了聯邦國稅局扣稅的要求外,州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定,要扣起售價的百分之3.3%,亦是買家和Escrow(交易第三方公證公司)的責任。

        這兩者都是預繳稅,假如真正的稅款比預繳金額低,當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。需要提醒的是賣房屋主提前向國稅局申請稅號,報稅后可以較快拿到退回的稅款。

        外國人遺產稅和贈與稅

        美國人遺產稅和贈與稅

        每個美國的居民及公民,都有一個遺產免稅額,若遺產市值不超過該金額,就完全沒有遺產稅。

        目前,遺產免稅額是每人1140萬美元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予,即將自己的資產送給他人,只要在免稅額以內,即可免付贈與稅。此外,每人每年可以另外贈送任何一個人1.5萬美元,同樣免付贈與稅。

        外國人遺產稅和贈與稅

        外國人如果在美國有房產,逝世后的遺產稅如何計算?除了在美國的銀行存款不計算外,其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產,都算遺產。外國人在美國的遺產,只有6萬美元免稅額,所以可能會有相當重的遺產稅。

        外國人把這些將來被算為遺產的資產,作生前贈予又如何呢?外國人亦有每人每年1.5萬美元免贈與稅的條例,可是他們僅有6萬美元遺產免稅額,且不能在生前預先贈予。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。

        外國人房產免稅贈與子女方法

        外國人將在美國的房產免稅贈送給子女,可以先成立公司,將房地產放入公司,然后將公司股票作贈予,因為股票是屬于Intangible無形資產,沒有Gift贈與稅。

        生前信托

        外國人假如去世,房產要通過法庭認證(Probate)的過程,才能由受益人繼承,除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說,外國人假如在美國用個人的身份投資房地產,如果由律師設立生前信托,可以避免將來的法庭認證。

        外國人購買房產如何合理避稅?

        1.為什么要申請稅號,稅號有什么用?

        稅號是每年報個人所得稅(income tax)必須要有的一個號碼。美國當地居民是以他們的社安號作為稅號。外國人則可以向國稅局(IRS)申請稅號。

        2.申請稅號需要什么材料?

        申請稅號需要向會計師提供護照原件(包括護照頁,美國簽證頁(VISA)及入境日期如有),申請人中國郵寄地址及郵編。 申請人如果不能與會計師直接見面認證護照,可以通過視頻認證。然后將護照復印件及相關材料email給會計師,會計師準備好表格由客戶簽字后寄給IRS( 國稅局)。

        3. 房產在夫妻雙方名下,夫妻雙方均不是美國居民,怎么報稅?

        因為外國人在美國報稅,夫妻必須分著報,不能合報。所以房產在夫妻名下,有兩種方式可以:第一種是把房租收入和相關費用平分。因為房產共同擁有,夫妻每人都報稅第二種是夫妻選擇一人報稅。把房租收入和相關費用都放在一個報稅人的名下,另一方不用報稅。

        4.美國的個人所得稅稅率是多少?

        美國的個人所得稅稅率是根據收入的多少以及婚姻狀況來劃分等級的。2018年是美國稅改的第一年。具體稅率請見下表。

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        5.銀行開戶的費用,簽證的費用,可以減稅嗎?

        可以,只要是與你出租房有關的費用,都可以減稅的。

        房屋保險支出,經紀人的出租傭金,管理費用支出,房屋維修,房地產稅,貸款利息,房產的折舊,等等與出租房產有關的個項費用都可以減稅。

        6.坐飛機去 美國買賣房產,交通費用可以減稅嗎?

        到美國買賣房產,交通費用是可以減稅的,但要看具體的行程。如果來美10天,只有兩天是與房產有關的,那要按比率算出買賣房產的具體費用,用來減稅。

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