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            去美國買房你必須知道的:自住房VS投資房

            2019-05-30 22:51:41
            indolly移民
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            怎么定義自住房的概念呢?

            每個已婚家庭或單身個人的基本住宅,就是自住房(Principal Residence ,或Primary Residence ),它區別于其他住宅(如投資出租房,度假公寓等)的。

            從稅法上說,如果納稅人同時擁有兩套住宅,他居住時間相對較長的那套住宅為首要住宅——即自住房。另一個房產一般就會被認定為投資型房產或度假屋。

            自住房貸款與 投資房貸款有哪些區別?

            一、鑒別投資房

            鑒於自住房貸款有低利率等優惠政策,很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上,銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用自住還是投資。

            二、付點數降利率

            如果民眾想要以自住房的利息來購買投資房,也有一種辦法,就是付點數。一個點數,就是貸款金額的1%。舉例來說,對於40萬的投資房貸款,根據房利美的規定,如果要拿自住房的利息,貸款時要付兩個點數,就是40萬乘2%,也就是一次性付8000元。

            那么是選擇一次性購買點數,還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如壹個貸款40 萬、30年還清的房子,投資房比自住房的每月還貸相多出100 元,如果選擇付點數,大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子,那么就沒必要購買點數了。

            三、首付要求高

            從貸款比例來講,投資房貸款最多只能申請到70%,這就是說購房者至少要付30%的首付,而自住房貸款有時可以達到90%之多。銀行對首付的要求也會更高,自住房首付款可以由父母、朋友贈予,若購買投資房,銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單,其中不允許有任何贈與款。另外,申請人的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房僅為620分。

            在美國,相對其他商業貸款,申請房屋貸款比較容易,而且利率較低,因此購買房產,要善於利用銀行貸款,也就是學會藉錢投資,用別人的錢賺錢。

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            但投資房貸款和自住房貸款有些不同。申請投資房貸款最好曾經做過房東。投資房購買者去銀行貸款時,銀行會看負債和收入的比例,不能超過43%到50%。例如,某人月收入5000元,當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元,負債和收入比例剛好50%,他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元,負債達到54%,就不能申請到這棟投資房的貸款了。

            美國買房第一套和第二套有什么政策差別?

            如果是自住房,而且這套自住房還是用貸款買的。那么你在報稅時,和自住房相關的一些費用都可以抵免稅,比如貸款利息、貸款點數、地稅等等。這相當于給了購房者一個很大的稅務優惠。

            如果納稅人要出售自住房,原本要交納資本增值稅(Capital gain tax ),但如果被出售的是自住房,且業主在近五年內于該住宅居住至少兩年以上,賣房利潤個人低于25萬美元,夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。

            當納稅人申報其自住房之后,美國稅務局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區行使其公民投票權等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此,納稅人很難謊報其自住房的狀況。

            投資房:如果你除了自住房,還買了另一套房用于出租,那么租金收入在報稅時有哪些政策可以省稅呢?

            A:出租房屋的支出

            首先,屋主維修出租房屋所花費的支出,一定要保留收據,因為這些收據在報稅時都可以算作支出,以抵租房收入。如果請工人,也建議屋主從國稅局(IRS )網站上下載1099表格,這樣支付給工人的費用,可以用來報稅。許多華人在聘請工人時,都愿意以現金方式交易以取得較低的收費,但這樣做,不僅報稅時沒有憑據,而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

            B:折舊沖回

            出租房的另外一種節稅策略是折舊沖回。只有房子的價值可以折舊,土地價值部分不能折舊。出租房分27.5年來折舊算。比如說,你買個房子20萬,土地值4萬,房子本身值16萬,你每年就可以折舊16萬/27.5=$5818,也就是從租金收益中扣除。27.5年以后,你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉,賣了30萬,增值的10萬,你要付長期資本利得,稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分,你要重新交稅。這部分稅,就叫做折舊沖回(deprecation recapture) 。

            專家稱,不少屋主放棄折舊,這樣做不太正確。因為一所房子可能出租幾十年,國稅局很難查是否拿折舊來抵稅,所以稅法規定不管已折舊還是可折舊都要吐回,不拿白不拿,白白損失折舊不劃算。而且三十年前一個二十萬的房子,現在已值百萬。當年折舊省下的稅,用今天的物價折算,可能升五到十倍,因此建議折舊越早越好。

            用誰的名義投資也有竅門

            如果你是以個人名義投資房產的,可以通過房子的地稅,保險費,房子的折舊費,裝修維修費,房地產公司的管理費,房地產經紀的中介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說,省下的稅可以高達40%,相當于政府幫你給了一半的開支。

            如果你是用公司名義投資房地產的,除了以上提及的抵稅項外,所有公司的租金,電話,日常維持,日常管理所需要的所有費用,員工的所有工資,福利,用公司的名義買的電腦,家具,電器等“辦公用品”等等,通通可以抵稅,專家建議,謹記保留原始發票,收據,或是信件等作為報稅憑據。

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